Аренда офиса в Дубае: особенности заключения договора

Аренда офиса в Дубае

Почему аренда офисов в Дубае становится все более привлекательной? Причин множество. Во-первых, стратегическое положение Дубая делает его идеальным местом для развития торговли. Во-вторых, благоприятный налоговый режим, в том числе наличие налоговых льгот, способствует тому, что предприниматели со всего мира, от стартапов до международных корпораций, выбирают Дубай местом ведения деятельности. В-третьих, развитая инфраструктура, включая высококачественные офисные помещения, обеспечивает достойный уровень комфорта и престижа.

В условиях популярности коммерческой аренды в Дубае тем более важно при заключении договора аренды учитывать ряд нюансов и особенностей, которые позволят избежать подводных камней и сделать правильный выбор коммерческого помещения.

Предварительные шаги для оформления договора аренды офиса в Дубае

Получение коммерческой лицензии

Аренда коммерческой недвижимости в Дубае возможна только при наличии действующей коммерческой лицензии. Если арендатор планирует вести бизнес на материковой части Дубая, такую лицензию можно получить в Департаменте экономики и туризма.

Если планируется открытие бизнеса в одной из свободных экономических зон ОАЭ, такую лицензию выдают органы управления соответствующими зонами.

Выбор места расположения офиса

Кроме того, необходимо выбрать район, в котором будет располагаться офис. При выборе района можно ориентироваться на следующие факторы:

  • транспортная и/или пешеходная доступность района для целевой аудитории;
  • наличие необходимых объектов инфраструктуры (банки, почтовые отделения, государственные учреждения и другие);
  • наличие в выбранном районе компаний-конкурентов или компаний, работающих в смежных областях, и оценка того, как их присутствие повлияет на бизнес арендатора;
  • уровень безопасности в районе, наличие охраны и системы видеонаблюдения в офисном здании;
  • престиж места расположения.

Данный ряд факторов далеко не универсален, и выбор конкретного места расположения офиса будет во многом зависеть от особенностей деятельности и потребностей арендатора.

Планирование бюджета

При аренде офиса в Дубае следует учитывать, что помимо собственно арендной платы арендатор, как правило, несет следующие расходы:

  • гарантийный депозит;
  • оплата налогов и сборов за регистрацию договора аренды;
  • оплата коммунальных услуг.

Кроме того, возможны затраты на приобретение мебели и обустройство офиса.

Тем не менее при аренде офисного помещения в Дубае возможны различные варианты договоров аренды, в которых расходы могут распределяться по-разному. Например, арендодатель может взять на себя ответственность за расходы на страхование, оплату сборов и коммунальное обслуживание либо нести такие расходы совместно с арендатором в соответствующих долях.

В дополнение к указанным выше действиям, важно ознакомиться с основными положениями законодательства эмирата Дубай, касающегося вопросов аренды, в том числе аренды коммерческой недвижимости.

Основные положения законодательства Дубая по вопросам аренды

Вопросами аренды в Дубае занимается земельный департамент (Dubal Land Department), на сайте которого можно найти основные нормативные акты, касающиеся аренды, а также единый шаблон договора аренды. Последний также можно использовать при заключении договора аренды офиса.

Основным законом по вопросам аренды является Закон № 26 от 2007 года, регулирующий отношения между арендодателем и арендатором в Дубае (Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai). В 2008 году в указанный закон были внесены поправки Законом № 33 от 2008 года.

Основные положения указанных нормативных актов можно представить в следующей таблице:

Критерий Пояснения

Государственная регистрация

Все долгосрочные договоры аренды, в том числе аренды коммерческой недвижимости, подлежат регистрации в единой государственной регистрационной системе. Подробнее о регистрации см. раздел ниже. 

Срок действия договора

В договоре аренды должен быть указан срок его действия. В отсутствие такого указания срок действия договора определяется периодом внесения арендной платы.

Если арендатор продолжает занимать помещение после истечения срока действия договора и арендодатель не возражает против этого, договор автоматически продлевается на такой же период или на год (в зависимости от того, какой период истекает раньше) на тех же условиях.

Важно отметить, что ни арендатор, ни арендодатель не могут досрочно расторгнуть действительный договор аренды в одностороннем порядке. Для этого нужно согласие обеих сторон.

Арендная плата

Размер арендной платы должен быть указан в договоре.

Подробнее об особенностях внесения арендной платы см. раздел ниже.

Обязанности арендодателя

  • поддерживать помещение в надлежащем состоянии, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться им;
  • обеспечивать техническое обслуживание, ремонт и устранение неисправностей, возникших не по вине арендатора;
  • не производить изменения в арендованном помещении, которые могут помешать арендатору беспрепятственно пользоваться помещением.

Обязанности арендатора

  • своевременно вносить арендную плату и обеспечивать сохранность помещения;
  • не производить ремонт или изменения в арендуемом помещении без разрешения арендодателя и без получения надлежащих разрешений от компетентных органов;
  • после окончания срока аренды вернуть помещение в таком же состоянии, как и при заключении договора аренды, за исключением случаев естественного износа;
  • если иное не предусмотрено договором, оплачивать все налоги и сборы, связанные с использованием недвижимого имущества.

Что касается налогов, следует иметь в виду, что если арендодателем выступает юридическое лицо, то операция по сдаче коммерческой недвижимости в аренду облагается НДС по ставке 5%. НДС уплачивается арендатором путем добавления суммы налога к общей сумме арендной платы.

Государственная регистрация договора аренды

Обязательство регистрировать договор аренды закреплено на законодательном уровне. Единая система государственной регистрации договора носит название Ejari, так же, как и документ, который выпускается по итогам регистрации и подтверждает наличие договорных отношений.

Регистрацию договора аренды в Ejari могут произвести как арендодатель, так и арендатор. На практике регистрацию чаще осуществляет арендатор, поскольку именно ему в дальнейшем нужно будет использовать сертификат Ejari для таких целей, как:

  • регистрация учетной записи в соответствующих службах, предоставляющих коммунальные услуги, например в управлении электроснабжения и водоснабжения Дубая (DEWA) или у поставщика централизованного холодоснабжения (например, компания Empower Dubai);
  • подключение телефонной связи и интернета;
  • открытие корпоративного счета в банках ОАЭ. Сертификат Ejari запрашивается в большинстве случаев. Кроме того, представители банка могут посетить офис, чтобы убедиться, что он действительно находится по указанному адресу.

Бывает, что в качестве арендодателя выступает не собственник помещения, а управляющая компания. В таком случае, как правило, она осуществляет регистрацию договора аренды в Ejari.

Для регистрации потребуются следующие документы:

  • договор аренды в оригинале;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на арендуемую недвижимость
  • коммерческая лицензия арендатора;
  • копии документов арендодателя (если он является физическим лицом);
  • если в качестве арендодателя выступает управляющая компания – копии ее коммерческой лицензии, копии паспортов ее официального представителя (директора), а также сотрудников, которые будут непосредственно использовать систему;
  • если от имени арендодателя выступает его представитель – копии доверенности и паспорта представителя.

Особенности внесения арендной платы

Следует отметить, что для Дубая не характерно внесение арендной платы ежемесячно при долгосрочной аренде. Арендная плата, как правило, вносится на год вперед либо разделяется на несколько платежей (например, два или три).

В последнем случае арендатор при заключении договора аренды выдает арендодателю чеки, которые могут быть выписаны с использованием как личного банковского счета, так и банковского счета компании. Чеки служат своего рода гарантией будущих платежей арендатора. При их предъявлении в банк соответствующая сумма автоматически списывается со счета арендатора.

Повышение арендной платы осуществляется в соответствии с Декретом № 43 от 2013 года, который устанавливает лимиты на максимальное повышение в зависимости от стоимости, установленной в договоре, и от среднерыночной стоимости следующим образом:

Размер договорной арендной платы Допустимое повышение арендной платы

до 10% ниже среднерыночной

повышение недопустимо

ниже среднерыночной на 10-20%

повышение на 5%

ниже среднерыночной на 21-30%

повышение на 10%

ниже среднерыночной на 31-40%

повышение на 15%

ниже среднерыночной на 40% и более

повышение на 20%

Действия арендатора после заключения и регистрации договора аренды офиса

После того как договор аренды офиса заключен и зарегистрирован в Ejari, арендатор может переходить к следующим шагам для того, чтобы начать работать в новом помещении:

  • окончательное обустройство офиса с учетом установки мебели, организации рабочих мест, приобретения необходимой техники и оборудования;
  • подключение коммунальных услуг и коммуникаций;
  • при необходимости, установление систем безопасности, например охранной сигнализации или видеонаблюдения;
  • организация переезда для сотрудников.

Что касается переезда сотрудников-иностранцев, необходимо иметь в виду, что компания может оформить рабочие визы в соответствии с квотой, размер которой зависит, в том числе, от размера арендуемого компанией помещения. Порядок расчета таких квот может отличаться на материковой части Дубая и в свободных зонах. Однако основные принципы можно представить следующим образом:

Порядок расчета квоты Разрешенное количество виз

PhysicalOffice Space: расчет квоты в зависимости от размера помещения

Один сотрудник на каждые 9 м2 площади. Так, если компания желает спонсировать визы для 10 сотрудников, она должна арендовать помещение площадью не менее 90 м2.

Flexi-Desk: ограниченное количество виз; речь идет о рабочем месте в общем офисе или коворкинге.

Как правило, до 3 рабочих виз вне зависимости от конкретного размера помещения.

Serviced office: ограниченное количество виз; речь идет о полностью оборудованном и меблированном офисе, где арендаторам предоставляется полный спектр услуг, таких как уборка, техническая поддержка и так далее.

4 или 5 виз, в зависимости от размера офиса.

Заключение

Основные положения, которые следует принимать во внимание при аренде офиса в Дубае, состоят в следующем:

  • получение коммерческой лицензии является обязательным условием для аренды коммерческой недвижимости;
  • при выборе места расположения офиса, а также при планировании бюджета следует учитывать ряд факторов, а также конкретные особенности и потребности бизнеса;
  • договоры долгосрочной аренды и их изменения подлежат обязательной регистрации в системе Ejari;
  • в Дубае на законодательном уровне регулируется повышение арендной платы;
  • необходимо быть готовым к тому, что арендодатели предпочитают получать арендные платежи посредством чеков, причем иногда требуется предоплата за весь год;
  • законодательство Дубая не предусматривает расторжения договора аренды в одностороннем порядке без обоснования.

Таким образом, необходимая подготовка и внимательное отношение к содержанию договора аренды офиса позволят выбрать наилучший вариант аренды и создать оптимальные условия для развития бизнеса в Дубае.

Полезные ссылки:

Оцените эту страницу!
[Всего: 6 Средний: 5]

Поделитесь этой статьей

Facebook
VK
LinkedIn
X
Telegram
WhatsApp
Skype
Print

Будьте в курсе наших новостей и статей по вопросам регистрации компаний и международного налогообложения.

Есть вопросы? Свяжитесь с нами или сделайте заказ

Отвечаем быстро – обычно в течение нескольких часов.
Для заполнения данной формы включите JavaScript в браузере.
Подписка на рассылку
Прокрутить вверх